
这两天,全国住房城乡建设工作会议的新闻通稿我翻了好几遍,越看越觉得,这次不是“修修补补”,而是一场把桌子掀了重摆的局。很多人还在盯着今天降多少首付、明天松哪里的限购,其实真正的大牌,早就被住建部悄悄摊在桌上了。
我之前的文章说过,房地产的底层逻辑已经从“有没有”换成了“好不好”。
住建部这次手里真正的大牌,不是某个城市松绑限购,而是一套看似枯燥、但极其要命的东西——住房发展规划和年度计划,外加“人房地钱”要素联动。

会议明确要求,要以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手,“以人定房、以房定地、以房定钱”,建立要素联动新机制。随后出台的《城市住房发展规划和年度计划编制导则(试行)》又把这套逻辑细化成31个指标,硬约束到每一个城市。
这让我想起了前几年跑盘时看到的一个新区:路修得笔直,树栽得整整齐齐,但小区晚上亮灯率不到两成。当时我就想,这哪是建城市,分明是给GDP搭舞台。以后这种日子,基本到头了。
我一直认为,过去二十年,我们的楼市是被“地”推着跑:先有卖地计划,再有规划,最后才想到“人要不要来”。现在住建部硬是把这个顺序倒过来——先看有多少人、需要什么房,再给多少地、配多少钱。
这对买房人意味着什么?
意味着,以后一个城市敢大规模卖地、盖新盘,前提是它得真有人口和产业支撑,而不是靠“画饼”。那些还在靠概念堆起来的新区,很难再像过去那样,一觉醒来就变成“宇宙中心”。
住建部这次反复强调一句话:要形成“保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局”。再直白点说:保障房归保障房,商品房归商品房,别再混在一起炒。
会议提出,要加快发展保障性住房,满足工薪群体刚性需求,同时支持城市因城施策,增加改善性住房特别是“好房子”供给。这在技术文件里,被细化成保障人群规模、保障房建设筹集量、保障覆盖率、轮候时间等一串硬指标。
让我想起了这两年不少城市出现的“怪现状”:一边是刚需买不起房,一边是高端盘卖不动,中间一大片“高不成低不就”的库存。根本原因,就是把保障和商品混在一起,该兜底的时候没兜住,该放开的地方又不敢放开。
这次是真要把两条轨道铺清楚:
一条是保障房轨道,政府划拨土地、保本微利、封闭流转,让工薪阶层、新市民有个“安稳窝”;
另一条是商品房轨道,让它回归商品属性,价格涨跌交给市场,但前提是——你得真是“好房子”。
对普通人来说,这其实是个大利好:
如果你是刚需、新市民,可以盯着保障房这条线,不用被商品房的焦虑裹挟;
如果你有改善需求,就盯着“好房子”,以后真正值钱的,不是“有房”,而是“好房”。
这次会议有一个非常关键的提法:要“大力推进商品住房销售制度改革,有力有序推行现房销售,优化预售资金监管”。随后市场监管司的文章又加了一句:推进现房销售制,实现“所见即所得”,从根本上防范交付风险。
这让我想起了前两年我跑过的几个烂尾项目。业主一边还房贷,一边还要在外面租房,那种眼神我到现在都忘不了。以前总说“买房是人生大事”,但真正出事的时候,你才发现,原来制度上的那道门,从来没关紧。
我一直认为,预售制在高增长时代没问题,大家抢着买,房企抢着盖,烂尾只是个案。但当市场进入存量时代,销售变慢、资金链变紧,预售制的风险就被无限放大。
这次住建部没有“一刀切”喊停预售,而是:
1)明确鼓励现房销售,让买房人真正“看得见、摸得着”;
2)对继续预售的项目,严管资金监管,别让钱再被随便挪用。
对买房人来说,这就是一颗定心丸:
以后你看到的样板间,就是将来交付的样子;
你交的钱,是真正锁在这个项目里,而不是被挪去填别的窟窿。
很多人会说,政策看着很美,那市场呢?
2025年,全国重点30城新房成交面积同比再降约18%,但供求比已经连续三年在0.8左右,整体新房市场是“供不应求”的去库存态势。
也就是说,不是没人买,而是——好城市、好板块、好房子,有人抢;普通城市、远郊盘、品质差的项目,卖不动。
一线和强二线城市核心地段的“好房子”,价格开始企稳,甚至还有结构性上涨;而大量三四线城市,还在消化库存,价格整体承压。
这不是简单的“涨跌问题”,而是“谁有资格留在牌桌上”的问题。
住建部这几张“王炸”,炸掉的,是过去“只要是房子就能卖”的幻想;
留下的,是那些真正有人口、有产业、愿意做“好房子”的城市和企业。
对普通人来说,真正的“王炸”其实是把预期从“炒房”调回“居住”。
写到这里,我想起前两天一个读者问我:
“那我现在到底该不该买房?是再等等,还是趁政策好上车?”
我跟他说了一句实话:
别再问‘什么时候买房最划算’,而要先问自己一句:你是在押注一个城市,还是只押注一套房?
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